在房地产行业调整的浪潮中，民营房企的债务危机成为市场关注的焦点。荣盛发展，这家在地产领域曾颇具影响力的企业，正陷债务困境，开启了艰难的化债自救之路。

两次资产抵债化解23.3亿元债务

6月11日晚间，荣盛发展（002146.SZ）一纸公告，再次将其债务问题推向公众视野。旗下三家子公司计划通过四项资产抵债，化解约8.1亿元债务，这些资产将用于冲减与南京宁渌、河北中凯等供应商方的未结债务。而这，仅仅是荣盛发展近期化债行动的冰山一角。就在今年5月19日，该公司宣布与廊坊银行签署协议，以旗下位于海南、河北的两处酒店资产，抵偿约15.2亿元债务。两次以资产抵债措施相加，共可化解债务约23.3亿元。

图源：荣盛发展公告

一位房地产行业分析师指出，荣盛此举是流动性紧张下的无奈选择，本质是用低流动性资产置换刚性债务，不仅能在短期避免违约以及诉讼带来的连锁反应，优先化解涉供应商债务还可保障施工链条稳定，助力保交楼任务的完成。从抵债资产来看，此次四项抵债资产均位于河北省，包括土地、已建成的商品房以及酒店物业，抵债金额分别为4.22亿元、7805万元、1.04亿元和2.06亿元。易居房地产研究院副院长严跃进表示，主动抵债可掌控处置节奏、快速剥离低效资产，尤其在楼市低迷期，酒店物业等重资产流动性较差，同时还能避免折价抛售，有助于优化报表结构，降低资产负债率。但值得注意的是，这些计划抵债的资产均已抵押，需先行解除抵押才能完成过户，否则将触发债务恢复条款。

160亿元“以股抵债”方案待推进

除了“以物抵债”，荣盛发展更大的化债动作是“以股抵债”。早在4月22日，荣盛发展就公布了化债方案，计划通过搭建“挚享平台”及“至启平台”两大轻资产运营主体，以平台股权抵偿约160亿元债务，涉及酒店、代建、商业管理及产业服务等业务板块。接近荣盛发展方面人士透露，目前“以股抵债”方案正在与相关债权人进行谈判。

“挚享平台”已完成搭建，主要开展酒店管理及代建运营业务，债权人可将不超过92亿元债权转换为该平台不超过20%股权或收益权；“至启平台”目前仍处于筹备阶段，荣盛计划将其不超过20%的股权与债权人实施债务重组，债权人将持有的不超过68亿元债权对应换取“至启平台”不超过20%股权或相应收益权。然而，即便完成这160亿元债务重组，荣盛发展还有近百亿元短期负债，债务偿还问题依旧严峻。

业绩承压下的业务转型探索

从业绩表现来看，荣盛发展一季报显示，报告期内，公司实现营业收入69.86亿元，较去年同期下降37.14%；归属于上市公司股东的净利润为-8.95亿元；经营活动产生的现金流量净额为-4.80亿元。面对传统开发业务的困境，荣盛发展积极寻求转型，一方面增强酒店、商管等轻资产运营能力，另一方面开拓非房新业务。通过旗下子公司荣盛康旅和美亚航空涉足低空经济领域，还计划通过并购重组方式进入新能源汽车动力电池及储能电池领域。

化债转型成效有待市场检验

业内人士认为，荣盛发展的自救之路清晰展现了以资产换空间的策略，无论是短期应急的“以物抵债”，还是着眼长远的“以股抵债”，目标都是化解债务危机。但规模高达160亿元的“债转股”方案能否最终落地并获得债权人认可，将是其债务结构重组的关键一步。更深层的挑战在于，在房地产市场深度调整的背景下，荣盛大力推动的轻资产转型和新业务布局，其成长速度能否有效覆盖传统地产业务的下滑，并最终支撑起公司的可持续经营，仍充满不确定性，一切都有待时间的检验。

（注：文中部分观点来源于财联社公开报道。）