李嘉诚7折抛售房子的新闻，宛如香港楼市里的一颗深水炸弹，震动余波甚至传导到深圳河对岸。
李嘉诚突然“7折”抛售房产
8月3日，长江实业旗下油塘东源街新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单。其中最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。
虽然油塘地处九龙，但距离香港岛只有一站地铁，有香港市民认为，“这是以屯门的价格买靠近港岛的海景房”。因此这个楼盘吸引了全香港甚至内地的目光。
图源：华尔街见闻
值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有业内人士表示，“亲海駅II”价单犹如“炸弹”击穿二手房业主心理防线。
这里的“炸弹”比喻其以低于市价出售旗下新建住宅，定价较同区新盘或二手楼有10%以上的折让。
其实，不止媒体和市民用“深水炸弹”来描述长江实业低于市价售楼的举动，连长江实业的高管都认可这种说法。
图源：财联社
“平爆价”是长江实业执行董事赵国雄用于形容新楼盘的词，他表示希望该批楼盘可帮助市民上车或换楼及改善居住环境，发展商有责任以“不用赚尽，不用赚多”的态度解决市民住屋问题，并预期今年香港楼市会窄幅上落。
长实集团主席李泽钜当天也表示，“亲海駅II”的定价确实具有吸引力，相当于7年前的楼价，所以被媒体形容为“炸弹”般震撼。
另有分析人士指出，此次大幅折价抛售的原因或许是，长实想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。
图源：网络
2017年2月，长江实业在香港推出折价楼盘，部分套型优惠力度高达30％。香港的房产动辄以数百万、上千万港元计，30％的优惠意味着可以节省下至少上百万港元的支出。
2015年4月，长江实业以8折优惠促销香港将军澳日出康城的一个楼盘，推出的740套房源在9小时内套现55亿港元。
2014年，李嘉诚也曾推出折价楼盘，位于香港岛北角的DIVA，以买房人统一享受减免25％的优惠吸引购房者，导致这一楼盘比同地段其他开发商楼盘每平方英尺便宜2万多港元。
旗舰上市公司中期业绩下滑
报告期内，长实集团物业销售、物业租赁收益较去年同期均出现下滑，实现营业收入246.05亿港元，同比下降31.11%；实现股东应占溢利103.31亿港元，同比下降20.14%。
图源：长江实业财报
中报数据显示，今年上半年，长实集团实现物业销售收入约82.46亿港元，同比下跌59.57%，销售业绩主要来自香港名日•九肚山、东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。其中，香港、内地、海外的业绩贡献占比分别为52.34%、42.95%、4.71%。
△图源：企业财报 长实集团2023年上半年各主营业务收入情况
值得注意的是，无论在财报中，还是分析员会议上，长实集团均释放了继续买入房地产的信号。
根据2023年中报，截至报告期末，长实集团银行结存及定期存款约438亿港元，1年内到期借款仅约92亿港元。
“当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。”李泽钜强调，长实集团只会在前景明确下才买地，目前买地与买楼的时机，均较3年前为佳。
△图源：截图自长实集团官网 李泽钜出席长实集团2023中期业绩分析员会议
在收并购市场，长实集团已有感兴趣的标的——香港顶豪凯玥。
据悉，“凯玥”地皮前身为驾驶学院训练场，位于香港港岛南区的鸭脷洲上，背靠玉桂山，面向大海。2017年，龙光、合景泰富联合体击败长实地产等13名对手，以168.55亿港元的价格中标该地块，每平方呎楼面地价约为2.21万港元，刷新了香港当时的宅地总价成交记录，以及楼面地价记录，至今仍是楼面地价第一高的记录保持者。
这是龙光进入香港市场的第一个项目，当时的房地产市场一片繁荣，开发商们下场买地也出手阔绰。有消息称，彼时龙光和合景泰富的出价约在155亿-158亿港元之间，楼面呎价逾2.03万港元，较市场估值上限高出最少35%，然而最后的成交价却比当时预估的出价区间还要高出超10亿港元。
2023年1月，“凯玥”正式入市，对外销售，推出的295套住宅皆为现房，且每一户都朝南靠北。该项目主打户型为3-4房，还有顶复、大平层及平台花园等特色户型，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），项目总体货值超300亿港元。
龙光、合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，长实集团为潜在买家之一。龙光与合景曾多番努力，试图保住凯玥项目。
目前来看，长实集团对凯玥念念不忘。根据《香港经济日报》8月1日消息，长实集团执行董事赵国雄透露，对接手凯玥项目相应贷款权益已表示兴趣，但还未到出价阶段。
全文综合自：时代周报、财联社、券商中国、国际金融报等
