3月23日，北京土拍市场迎来了一场罕见的“摇号大战”。42家来自全国各地的房企投拓人士，齐刷刷来到北京政务大厅5层，参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。

真正考验房企们手气的时候到了。无论是北京土拍的常客中海、首开等国企，还是刚出ICU的民营房企，都忍不住来碰碰运气。一位现场的房企投拓人士感叹道，“从来没有见过这个摇号阵仗”。

众多房企赶来参会的积极性，直接把北京土拍卷出了历史新高。然而，在虎视眈眈的中建系、中铁建、北京城建等房企围猎下，来自上海的一家区域型中小民企——大华地产，意外杀出了重围。

最热地块吸引42家房企及联合体摇号

3月23日下午，北京2023年首次土地出让截止挂牌竞价。摇号现场座无虚席，昌平朱辛庄0028地块吸引了共计42家房企及联合体报名参与拿地。

除了北京市场正在开发项目的诸多房企之外，还有一些“生面孔”出现，最终上海大华成为“幸运者”摇中地块。

▲（图为作者现场拍摄 市界）

对此，中指研究院高级分析师张晓飞认为，朱辛庄0028地块是北京史上最热地块，42家房企参与摇号大战，中签率仅2.38%。

据悉，这42家房企及联合体包括中建壹品、首开、中建信和、海南恩祥、未来科学城+中建智地、城建兴华、碧桂园（凤鸣置业）、江苏海鸿、大悦城、中建玖合、明芳地产、河北万腾、城建开发、天恒、上海大华、邯郸合金房地产、建发、绿城、河北万浩、龙湖、中铁建、城乡开发、厦门国贸、建工、中海、华润、中能建、住总、电建、湖北天创、北科建、中建东孚、越秀、路劲、保利、金茂、金地、中铁、华侨城、成都华建、华发、鸿丰置业。

由于参与人数多，赢家变得难以预料，可以说能否最终拿地全凭运气。此次参与的房企，除中建智地与一级开发未来科学城联合参与外，其余均为独立报名。最终该地块在摇号阶段被上海大华地产企业竞得，其也成为本次土拍最受关注企业。

小规模、低总价，降低房企参与门槛

在张晓飞看来，朱辛庄地块热度与此前丰台区小红门地块有异曲同工之处，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，因此能吸引各种企业竞相参与。

北京链家研究院资深分析师岳微分析，此前就出现多个南方房企进京布局的现象，此次朱辛庄地块也吸引了9家外来开发企业，超六成是南方房企。在这9家企业中，大华集团总部位于上海，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业；海南恩祥隶属北京恩祥集团，在京参与过昌平人寿保险公司综合楼、北京恩祥综合楼、昌平移动通讯机房楼等工程，在昌平区有丰富的开发建设经验；湖北天创为武汉市汉阳城建集团有限公司全资子公司，隶属武汉市汉阳区政府国有资产监督管理局；明芳地产、合金地产、万浩地产三家民营企业则均来自河北邯郸。

在岳微看来，多家外来开发企业均在房地产领域深耕多年、有所建树，外来实力房企在京拿地意愿的提升，是北京房地产市场具有较强稳定性的有力证明。

另有业内人士称，朱辛庄0028地块总占地14653平方米，规划建面36632平方米，触顶价格也仅12.995亿元，规模较小，投入较少，综合来看，低总价、未竞现房、区域平均去化周期较短使得其开发门槛较低，为很多想要跻身北京市场的企业提供了一个机会。

大华，拿地前你拜了哪路神仙？

在大华拿地后，同行们第一时间表达祝贺的同时，不忘汲取“成功经验”，笑问大华投拓，“你们拜了哪里的神仙”？

北京的土地市场许久没有这么热闹了，朱辛庄宅地花落大华的那个晚上，羡慕和嫉妒的情绪还萦绕在同行心头。

一位央企投拓人士心有不甘地分析这宗地有多好：地块小，总规划建面3.66万平方米，容积率2.5，规划3-4栋楼足以；门槛低，折合楼面价3.54万元/平方米，指导价为6.2万元/平方米，每平方米房地价差有2.66万元；利润率10%以上，且3月摘地，年内一定能贡献销售业绩；流速快，周边互联网、生物医药等产业聚集，有优质购房客群；地块“干净”，方方正正，没有共有产权房、现房、自持等配建要求，只需要配建不小于1000平方米商业设施、350平方米社区管理服务用房。

“摇中就是钱啊！钱不够，也可以找同行合作。”鉴于这宗地的多重优点，几十家房企参与摇号是意料中事，而除了备好钱，投拓们还能怎么努力呢？

42家参拍选手中，近一半房企去了北京城区的雍和宫，部分房企去了门头沟的潭柘寺，少数南方企业去了安徽九华山，还有一家央企专门率队去了山西五台山。

一家头部房企投拓人士笑着介绍，在北京投拓圈，潭柘寺的名号更响亮，因为“先有潭柘寺，后有北京城”。

然而，先是2月8日越秀地产连获两宗靓地，后有“外地人”上海大华摇中朱辛庄宅地，两家拜的都是雍和宫，这位头部房企投拓人士笑言：“后有北京城”可能只指北京城六区，而此次拍的地在昌平区。

更有甚者，有房企投拓开始反思，为什么偏偏是外地新人摇中，“因为他们从未延迟交付或减配，在北京不用愁保交付问题”，把运气、产品交付质量和自我约束结合起来。

笑谈背后，多家房企人士都知道，摇号规则下纯拼手气，和以前的拼价格、拼家底、拼高品质建设标准，或是上海招挂复合制度下拼综合实力截然不同，除了求神拜佛图个心安，也没办法通过其他方式努力了。

在3月21日的招商蛇口2022年业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言，今年投资可能没有2022年那么好，因为去年很多家企业没钱，只要报名就可以拿到，而今年以来，杭州、苏州、南京、北京等地均出现热门地块多家摇号的现象。“这时候就考验手气了”，像杭州60多家房企摇号的地块，谁摇中稳赚，“一年摇到两三块好地，日子不愁了”，因此，招商蛇口的策略是“摇号的盘，全力参加，提高参与率”。

也有开发商从产品和区域整体发展角度，对摇号规则提出疑议：这对一些好地缺乏敬畏，拿地门槛太低意味着不加筛选，只要企业拿得出钱，谁都能干。

起底大华地产

大华地产在房企中声名并不显赫。但论行业资历，能比大华历史更早进入房地产市场的企业，可以说寥寥无几。

早在1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。1998年，顺应时代变革和国家政策，大场公司改组为大华集团。此后，大华地产经过改制及多年发展，最终成为了一家上海的区域型民营房企。

在2008年之前，这家低调的老牌房企，一直在土拍市场上不太活跃，销售金额也在百亿元徘徊，业绩比起上海滩的另一位老牌房企绿地要落后一大截。

但到了2018年之后，大华地产开始真正发力起来，开启了“买买买”模式。典型如，2018年，大华首入广州、惠州、徐州、昆明等城市，开启扩张之路。

2019年，大华又在上海一连拿下10宗地，成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军，新增拿地金额达327亿元，增幅高达289%，而这几乎等于大华集团全年的销售额。

到了最近的2020年和2021年，大华更是进一步加仓，曾经短短一个月内拿下上海、天津、南京、江苏等地块，耗资逾百亿元。

有机构数据显示，2021年，大华集团权益拿地金额从2020年的190亿元提升到了260亿元，位列房企拿地排行榜第27位。

而那一年，大华集团也以销售额超过500亿的成绩，成为上海滩有名的大地主。

根据中指研究院数据显示，2022年大华地产在全国范围内实现销售金额361亿元，位列百强房企第57位。

不过，最近这几年突激的扩张方式，也使得公司在项目质量管控上，传出了屡次维权的消息。

近年来，上海大华旗下的部分项目屡被业主投诉。譬如，2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权，让不少购房者也由此担心起了房屋质量。

重点城市进入密集土拍期

近期，重点城市进入密集土拍期，除了北京、广州，南京、成都等地也进行了土拍。

3月22日，成都进行2023年首场土拍，4宗涉宅用地全部成交，总成交金额35.64亿元，溢价率最高达15%。本次土拍仍然采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖，有2宗地进入摇号抽签环节，其中一宗地有46家企业报名、25家进入抽签环节，一宗地有32家企业摇号抽签；另外2宗地则底价成交。此外还有3宗地将于3月28日拍卖。

中指研究院认为，成都土拍报名热度提升，表明不少企业的现金流问题已得到解决，同时也持续看好成都城市的发展前景，土拍热度回升为那些还在观望中的开发商给予强大信心。

3月17日，南京2023年首轮集中供地正式开拍，共出让11宗涉宅地块，最终，有4宗触顶摇号、3宗溢价、4宗底价成交，收金176.688亿元，平均溢价率7.98%。

值得注意的是，竞争最激烈的南京建邺区热门地块，开拍即收到12轮竞价触顶进入现场摇号阶段，最终被民企伟星房产以31亿元竞得，溢价率14.81%，成交楼面价高达43173元/平方米，成为南京史上单价第二高宅地。虽然只是经历了12轮的竞价，但从11轮到12轮的过程中，房企1秒加价2.3亿，一步到位触顶摇号。

另外，近日，上海市2023年首批宅地正式挂牌公告，共推出19宗地块，总起价483.4亿元，分布于浦东新区、徐汇区、静安区等11个区，将于2023年4月18日组织出让。

中指研究院指出，今年以来，多数城市在优化完善集中供地模式，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用，以“多频少量”的方式集中公告土地信息成为各地主旋律。从全国范围来看，目前已有郑州、杭州、苏州、南京等城市完成了首场土拍，杭州、合肥随后在月末跟进，深圳、长春、宁波、济南、天津会在3月31号同时进行。

本文来源：经济观察网、新京报、澎湃新闻、市界